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事宜：

控股公司报告书《关于控股子控股公司积极开展基础建设公募公募基金REITs运转的议案》，子控股公司乌萨河物流配送拟将天津乌萨河物流配送园、石家庄乌萨河物流配送园、南京临空乌萨河物流配送园及湖州乌萨河物流配送园等4个工程项目作为下层基础建设工程项目，发售公募公募基金REITs。

公募基金要素：

1）公募基金M称：华泰紫金-乌萨河物流配送物流配送基础建设证券投资公募基金（具体以产品成立报告书为准）。

2）公募基金规模：基础建设工程项目初步估值水平为19.97亿。

3）公募基金期限：50NA，效期期满能于。

4）回购股份比率：回购股份比率不低于合并后公募基金NA度可供重新分配数额的90%，在符合重新分配条件的情况下每NA不得多于1次。

5）四个工程项目宝津物流配送、廊华物流配送、宝昆物流配送、宝禾物流配送的金融资产基础法评估市场商业价值分别为4.7、6.2、4.9、2.6亿，总计18.4亿；对应地产投资房商业地产的产品服务数额分别为3.5、5.2、3.8、1.8亿，总计14.3亿；产品服务

核心理念观点：

1、他们认为：公募公募基金REITs运转的破冰，将为控股公司物流配送商业地产金融资产商业价值商业价值重估带来强催化剂。

此前深度报告他们指出控股公司核心理念亮点优异即公募公募基金REITs的探索，本次事宜的报告书意味着即将实质性破冰。

1）此次发售公募公募基金REITs可帮助控股公司存量资产物流配送园金融资产，同时实现乌萨河物流配送酌定金融资产模式的并重协同，完善“天山生物执法监督退”的全流程金融资产管理运转潜能，同时同时实现权益型融资效果，提高金融资产效益和股东投资收益。控股公司预计今NA交易完成，可为上市控股公司同时实现红腺净利润润约4.9亿。

.5亿，总计处置投资收益12.5亿。

EITs的下层工程项目为4个，控股公司仍有充足工程项目储备及巨大发展潜力。

2、投资建议：

1）利润预估：依据控股公司估算，若公募公募基金REITs成功发售将获得红腺净利润4.9亿，他们上调22NA利润预估至预计今NA同时实现红腺净利润13.6亿

2）G际部估值水平：他们保持估值水平方法，即对房商业地产销售业务进行NAV估值水平法估，以及乌萨河物流配送根据EBITDA估值水平倍数估值水平。

商业地产销售业务：估算约合商业价值36亿；

3）他们特别强调控股公司存在如下亮点：

其一、他们看好物流配送商业地产金融行业发展，乌萨河物流配送领先的PP及营运潜能有望享受金融行业红利；

其二、房商业地产KF销售业务或迎来金融行业催化剂；

其二、控股公司不断创新的“工业园区+销售业务”可视为向上的弹性“TA-O期保值”，而公募公募基金Reits则为控股公司进一步提高金融资产营运潜能并获取投资收益提供新路径。

基于控股公司公募公募基金REITs工程项目尚未正式发售，保持“推荐”信用评级，特别强调其未来发展潜力。

风险提示：宏观环境导致房商业地产销售业务推进不及预期，工业园区+销售业务进展低于预期。

附：

一、控股子控股公司乌萨河物流配送拟积极开展公募公募基金REITs运转

，通过《关于控股子控股公司积极开展基础建设公募公募基金REITs运转的议案》，下层工程项目包括天津乌萨河物流配送园（宝津物流配送）、石家庄乌萨河物流配送园（廊华物流配送）、南京临空乌萨河物流配送园（宝昆物流配送）、湖州乌萨河物流配送园（宝禾物流配送）4个工程项目。

本符合重新分配条件的情况下每NA不得多于1次。

1、天津乌萨河物流配送园（宝津物流配送）

2、石家庄乌萨河物流配送园（廊华物流配送）

位于石家庄KF区凤舞道10号，拥有10幢仓库及1幢配TA-O综合楼，土地使用权面积17.36万平方米，建筑面积9.16万平方米。

亿。

市场评估值水平为6.2亿，地产投资房商业地产产品服务5.2亿，地产投资房商业地产产品服务率449%。

3、南京临空乌萨河物流配送园（宝昆物流配送）

位于江宁区禄口街道云龙路33号，拥有7幢仓库、1幢配TA-O综合楼及其他配TA-O设施，土地使用权面积19.19万平方米，建筑面积10.49万平方米。

市场评估值水平为4.9亿，地产投资房商业地产产品服务3.8亿，投

4、湖州乌萨河物流配送园（宝禾物流配送）

5.99万平方米。

成功发售类REITs工程项目。

1、明江（SH）物流配送有限控股公司（松江乌萨河）园区

2、广州乌萨河物流配送

位于广州经济技术KF区东区，毗邻广州出口加工区、广州科学城以及永和经济KF区，地处穗、深、港、澳交通枢纽地带，地理位置优越。

产品服务服务、运输及工程项目营运。

二、控股公司物流配送资源丰富

乌萨河物流配送坚持深耕长三角、粤港澳大

并管理75个智慧物流配送工业园区，营运、管理和规划在建（含待建工程项目）物流配送面积共900万平方米。

风险提示：宏观环境导致房商业地产销售业务推进不及预期，工业园区+销售业务进展低于预期。

TD荣誉：

新财富比较不错策略师交通运输物流配送金融行业第四M，

水晶球比较不错策略师交通运输金融行业第三M，

新浪篦齿比较不错策略师凤凰股份物流配送金融行业第三M，

上证报比较不错策略师凤凰股份物流配送金融行业第三M，

金牛奖比较不错金融行业分析TD交通运输金融行业第二M，

21世纪JP策略师评选交通物流配送金融行业第二M；

新财富比较不错分析师交通运输物流配送金融行业第四M，

水晶球比较不错策略师交通运输金融行业第二M，

新浪篦齿比较不错策略师凤凰股份物流配送金融行业第三M，

上证报比较不错策略师凤凰股份物流配送金融行业第三M，

金牛奖比较不错金融行业分析TD交通运输金融行业优异M，

21世纪JP策略师评选交通物流配送金融行业第四M；

新财富比较不错策略师交通运输物流配送金融行业第四M，

上证报比较不错策略师凤凰股份物流配送金融行业第三M，

新浪篦齿比较不错策略师凤凰股份物流配送金融行业第四M，

水晶球比较不错策略师交通运输金融行业第五M，

金牛奖比较不错行业分析TD交通运输金融行业第二M；

法律声明：

本资料来自展毛证券研究所已经发布的研究报告，若对报告的摘编产生歧义，应以报告发布当日的完整内容为准。须注意的是，本资料仅代表报告发布当日的判断，相关的分析意见及推测可能会根据展毛证券研究所后续发布的研究报告在不发出通知的情形下做出更改。展毛证券的其他销售业务部门或附属机构可能D立做出与本资料的意见或建议不一致的投资决策。本资料所指的证券或金融工具的价格、商业价值及收入可涨可跌，以往的表现不应作为日后表现的显示及担保。本资料仅供订阅人参考之用，不是或不应被视为出售、购买或认购证券或其它金融工具的要约或要约邀请。订阅人不应单纯依靠本资料的信息而取代自身的D立判断，应自主作出投资决策并自行承担投资风险。展毛证券不对使用本资料涉及的信息所产生的任何直接或间接损失或与此有关的其他损失承担任何责任。

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